קבוצת רכישה

אז מזה בעצם קבוצת רכישה?

קבוצת רכישה היא למעשה קבוצת אנשים המתאגדים יחדיו במטרה לרכוש קרקע ולהקים עליה פרויקט מגורים, המטרה העיקרית הינה להוזיל עלויות בנייה. קבוצת רכישה יכולה להתארגן באופן עצמאי או באמצעות ארגון המנהל את כל שלבי הבנייה. ההטבות שמהן נהנות הקבוצות רכישה הינם: הקטנת פערי תיווך שבקניית הנכס, הקלות בתשלומי מע"מ, אגרות ומס רכישה. אולם קיים סיכון מכיוון שיכולות להיות עלויות בגין הקמת הפרויקט והמחיר הסופי אינו מובטח.

 

התנהלות הקבוצה

לרוב נבחרים ראשי ועד לקבוצה. תפקיד הועד הינו להיות אחראי על התנהלות תקינה של כלל חברי הקבוצה אל מול מארגני הקבוצה. הועד יבחן הצעות מנותני שירות.

 

תהליכים מקובלים בהתארגנות קבוצת רכישה:

שלב 1

התארגנות לקבוצת רכישה – ראשית מאתרים את הקרקע אותה מעוניינים לרכוש עליה נקים את קבוצת הרכישה. הגוף המארגן בודק באופן מקיף את מצב הקרקע, זכויות בקרקע ובמידה והקרקע מתאימה מתחיל להתנהל משא ומתן על רכישת הקרקע.

שלב 2

שיווק – הקבוצה יוצרת מסע פרסומי ושיווקי עבור מכירת הדירות.

שלב 3

אישור תוכניות ראשוניות ברשויות המקומיות, ולאחר קבלת אישורים תחילת שלבי התכנון.

שלב 4

רכישת הקרקע לפרויקט המגורים – חתימה על הסכם מכר מול כל חברי הקבוצה אל מול בעלי הקרקע ורישום הערת אזהרה עבור כל חברי הקבוצת רכישה.

שלב 5

קבלת היתרים – בשלב זה יצטרכו חברי הקבוצה לשכור שירותי מודד מקצועי שלאחר מכן הקבלן המבצע או האדריכל ישלח את כלל התוכניות אל הועדה המקומית עד לכדי קבלת היתרי בנייה.

שלב 6

בחירת קבלן מבצע – הקבלן המבצע שייבחר יצטרך לעמוד בקנה אחד אל מול הקבוצה וזאת ע"פ אופי הבנייה והמוניטין.

שלב 7

בחירת בנק מלווה – יש מספר בנקים בודדים המוכנים לשמש כבנק מלווה לעסקאות מסוג זה. הבנק יבקש להכין דו"ח אפס של שמאי מקרקעין מוסמך מטעם הבנק המלווה יחד עם הצעת הקבלן המבצע במידה והבנק מוצא כדאיות כלכלית עבור הפרויקט מגורים, הבנק ייתן מימון  בשיעור של בין כ- 60% – 50% משווי הדירה של כל חבר בקבוצת רכישה אולם הדירה העתידית והקרקע ישועבדו לטובת הבנק המלווה במלואם.

שלב 8

שלבי הבנייה – האדריכל או הקבלן המבצע שנבחרו מטעם הקבוצה מתחילים לעבוד בשטח לפי תוכניות הבנייה. לפני כל תשלום עבור הגורם המבצע חייב באישור שמאי מקרקעין מטעם הבנק המלווה. האישור יכול להתבצע לפי תאריכי סיום לכל שלב בנייה או לפי סיום בפועל. על השמאי לעבור על כל שלב לפני שחרור כספים לגורם המבצע על מנת לשמור על כספי הבנק וחברי הקבוצה.

שלב 9 

קבלת טופס 4 ומפתח – כדי לאשר את הפרויקט שאכן מתאים למגורים יש לקבל ולהחתים את הגורמים הבאים: רשות הג"א שיאשר כי קיים מרחב מוגן, אישור חברת בזק וחברת החשמל, אישורים עבור החומרים ששימשו לבנייה שאכן לפי התקנים, תוכנית ביוב ואינסטלציה, שירותי כבאות, תשלום אגרת בנייה והיטלי השבחה.

 

מהו דו"ח אפס

דו"ח אפס למעשה כמו תוכנית עסקית עבור הקרקע והפרויקט מגורים. הדו"ח מבוצע על ידי שמאי מקרקעין מוסמך. מטרת הדו"ח הינה לבצע הערכת עלויות כוללת מנקודת מבט כלכלית. מטרת הדו"ח הינה להראות הערכת שווי כלכלי האם יש כדאיות לעסקה זו או לא.

 

 

 

 

 

הוסף תגובה